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2004년 9월에 민사법학 제26호에 발표한 글입니다.

상가건물임차인의 계약갱신요구권


이은희(충북대학교 법과대학 조교수)



Ⅰ. 서

상인들은 상가건물을 사지 않고 빌리고자 하는 경우가 많다. 상인들이 원하는 장소가 임대를 위한 것일 뿐 매매를 위한 것이 아닐 수가 있고, 설령 상인들이 그 상가를 살 수 있는 경우에도 상인들은 건물에 돈을 쓰기 보다는 상품을 사들이는 데 돈을 쓰고자 하기 때문이다. 그러므로 상가임대차는 빈번하고 널리 행해진다.
그런데 상인이 확보한 단골고객은 그 상가건물과 밀접하게 연관되어 있어서 그 상인이 임대차종료로 인해 임차 건물로부터 퇴거해야만 한다면 단골고객을 잃게 될 것이다. 또한 임차인이 영업을 시작하면서 임차건물을 영업에 적합한 상태로 만드는 데 비용을 들였을 수 있다. 그때문에 임차인은 임대차기간이 만료되어도 영업장소를 다른 곳으로 옮기기를 원하지 않는 수가 많다. 그 결과 임대차 갱신시에 임대인은 같은 건물을 새로운 임차인에게 임대하였을 때 받을 수 있는 차임보다 훨씬 더 높은 수준의 차임을 기존 임차인으로부터 받아낼 수 있는 위치에 있게 된다(Simon Garner & Alexandra Frith, A Practical Approach to Landlord and Tenant, 3rd edition, Oxford University Press, 2002, p. 464).
이러한 부정의가 있을 수 있기 때문에 국회는 2001년 상가건물임대차보호법을 제정하였다. 이 법은 그 주요내용이 주택임대차보호법을 본 따 마련된 것이지만 임차인의 계약갱신요구권은 새롭게 도입된 제도이다(민법 제643조에 기한 토지임차인의 갱신청구권은 토지소유자가 토지임차인의 갱신청구를 거부할 수 있어서 거의 권리로서의 성질이 없었다. 따라서 학문적 논의의 대상이 되지 못하였고, 갱신거절의 경우에 발생하는 지상물매수청구권에 논의의 초점이 맞추어졌다. 조열래, 임대차에 있어서의 매수청구권, 재판자료 32집(1986.11) 참조).

이 법(이 논문에서 ‘법’은 상가건물임대차보호법을 가리킨다) 제10조에 따르면 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하며(제1항) 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위내에서만 행사할 수 있다(제2항). 이에 관하여는 (임대인의 해지권을 제한한다는 점에서) 임차인 보호가 과도하다는 비판(윤철홍, 상가건물임대차보호법의 문제점, 비교사법 제9권 1호(통권16호), 한국비교사법학회, 2002. 4, 84면)과 갱신요구권 행사기간인 5년이 짧다는 점에서 미흡하다는 비판(참여연대 등 30개 시민사회단체로 구성된 상가임대차보호공동운동본부는 보장기간 5년은 상인들이 권리금과 시설투자비 등을 회수하기에 너무 짧다며 임차상인을 상대로 한 조사에서 계약 보장기간이 적어도 7년은 되어야 한다는 응답자가 60%를 넘었다고 말한다(http://www.laborw.com/news/newsviw.html?nesid=50090®no=...).
이 각각 있다.
임차인의 갱신요구권에 대응하는 임대인의 권리로서 일정한 경우에 갱신거절권을 행사할 수 있도록 한다(윤철홍, “상가임대차보호법(안)”상의 계약갱신요구권에 관한 소고, 이십일세기 한국민사법학의 과제와 전망, 박영사, 2002, 230면 참조)는 점에서 제도 도입의 모델이 된 영국의 경우, 1927년 임대차법(Landlord and Tenant Act 1927) 제정 당시에는 임차건물에서 5년 이상 영업한 임차인에게만 갱신요구권을 인정하였다가 1954년 개정에 의해 모든 상가건물 임차인에게 갱신요구권을 인정한 이래 줄곧 그 제도를 유지하고 있으며, 임차권의 존속을 보장하는 성공적인 입법으로 평가된다(Garner & Frith, 앞의 책, p. 465).
발표자는 계약갱신요구권이 임차권의 존속을 보장하는 수단으로 잘 정착하기를 바라면서 상가건물 임대차의 갱신에 관한 해석론을 전개하고자 한다.


Ⅱ. 묵시의 갱신

1. 법 제10조 제4항

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차

(상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 다음과 같은 요건이 충족되어야 한다.
  첫째, 임차목적물이 건물이어야 한다. 건물의 전부에 대한 임대차뿐만 아니라 그 일부분에 대한 임대차에도 상가건물임대차보호법이 적용된다(법 제6조 제2항 제2호 참조). 건물이 아닌 토지를 임차하여 영업용으로 사용하는 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다.
  둘째, 그 건물이 법 제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되어야 한다(법 제2조 제1항 본문). 사업을 하려는 자는 사업개시일로부터 20일 이내에 사업장 소재지를 관할하는 세무서에 사업자등록신청을 하여야 한다. 사업자등록은 개인(외국인 포함) 뿐만 아니라 법인도 할 수 있다. 따라서 주택임대차보호법은 법인에게는 적용되지 않지만 상가건물임대차보호법은 법인인 임차인에게도 적용된다. 사업자등록대상인 사업에는 (도소매업과 같이) 재화나 용역을 공급하는 사업뿐 아니라 농업, 광업, 제조업도 포함된다. 임차한 건물에서 사업을 하는 자는 임차건물을 사업장의 소재지로 하여 사업자등록을 하게 된다. 그런데 임차인이 임대차 목적물의 일부를 비영업용으로 사용하더라도 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용된다(법 제2조 제1항 본문). 가령 임대차 목적물의 주된 부분을 주거용으로 사용하고 나머지만을 영업용으로 사용하는 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다. 영업용 사용 여부는 등기부나 건축물관리대장 등 공부상 임대차 목적물의 용도가 어떻게 표시되어 있는지가 아니라 임대차 목적물을 임차인이 실제 경제생활인 영업에 사용하는지에 따라 판단한다.
  셋째, 임차보증금액이 상가건물임대차보호법 시행령이 정하는 보증금액을 초과하지 않아야 한다(법 제2조 1항 단서).)

는 민법 제635조나 제636조에 기한 임대인의 해지통고에 의하여 종료하지 않는다(법 제9조, 제15조). 또한 기간만료에도 불구하고 존속할 수 있다. 왜냐하면 법 제10조 제4항이 “임대인이 제1항의 기간 내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하기 때문이다.
이 조항은 민법 제639조의 특칙으로서(곽윤직 편집대표, 민법주해[ⅩⅤ], 박영사, 1997, 142면(민일영 집필부분)이 주택임대차보호법 제6조를 민법 제639조의 특칙으로 보는 것과 같은 취지이다) 주택임대차보호법 제6조 제1항 제1문과 같은 내용을 정하고 있다. 주택임대차보호법 제6조 제1항 제2문은 임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 계약의 갱신이 일어남을 규정하고 있는데, 상가건물임대차보호법은 그러한 규정은 두지 않았다. 상가건물 임차인은 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 계약갱신요구 여부로써 갱신의사 유무를 밝힐 수 있기 때문이다.
임대차기간의 만료는 양 당사자로 하여금 임차건물의 활용에 관하여 다시 생각해 볼 기회를 제공한다. 법에서 정하고 있는 시간제한 때문에 이러한 재검토는 기간이 만료하기 적어도 1달 전에 행해져야 한다.
갱신된 임대차의 조건은 전임대차와 동일한 것으로 본다(법 제10조 제4항 본문). 다만 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(법 제10조 제4항 단서).
여기서 문제로 등장하는 것은 존속기간의 정함이 없는 상가임대차는 법 제9조 제1항에 의하여 임대차기간을 1년으로 보게 되는데, 묵시적으로 갱신된 임대차의 경우에도 위 조항이 적용되느냐 하는 점이다. 주택임대차에 관한 판례(대법원 1992. 1. 17 선고, 91다25017 판결)에 비추어 볼 때 묵시적으로 갱신된 상가임대차의 기간은 1년으로 보아야 한다.

  2. 영국법 및 일본법과의 비교

  (1) 영국의 경우 임대인이 1954년 임대차법 제25조에 따른 적절한 해지통고를 하지 않은 한, 상가임차인은 임대차기간이 만료한 후에도 기존 임대차약정에 따라 점유를 계속할 권리가 있다(1954년 임대차법 제24조). 그러므로 임대인이 임대차를 종료시키기 위해서는 임대차종료일을 정하여 6개월 내지 1년 전에 해지통고를 하여야 한다.

  (2) 일본의 경우 건물의 임대차에 관하여 기간의 정함이 있는 경우에 당사자가 기간 만료 1년 전부터 6개월 전까지의 사이에 상대방에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신을 하지 아니한다는 뜻을 통지하지 아니한 때에는 종전의 계약과 동일한 조건으로 계약을 갱신한 것으로 본다. 다만 그 기간의 정함이 없는 것으로 한다(차지차가법 제26조 제1항). 이러한 규정은 통지를 기간만료전 1년부터 6월까지 사이에 하도록 한 것 외에는 우리 법 제10조 제4항과 같다.
한편 차지차가법 제26조 제2항은 “전항의 통지를 한 경우에도 건물의 임대차기간이 만료한 후 건물의 임차인이 사용을 계속하는 경우에 건물의 임대인이 지체없이 이의를 제기하지 아니한 때에도 전항과 같다”고 규정하는데, 우리 상가건물임대차보호법에는 이러한 규정은 없다. 이와 비슷한 민법 제639조 제1항은 상가건물임대차보호법에 의해 적용이 배제된다.


Ⅲ. 상가건물 임대차의 종료

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차를 종료시키는 방법은 크게 둘로 나눌 수 있다. 하나는 상가건물임대차보호법에 의해 그 적용이 배제되지 않는 민법상의 종료원인이고 다른 하나는 상가건물임대차보호법에 규정된 종료원인이다. 차례로 살펴본다.

1. 민법상의 종료원인

법 제1조는 “이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다”고 규정한다. 따라서 상가건물임대차보호법에 규정이 없는 사항에는 민법이 적용된다. 곽윤직 편집대표, 앞의 책, 201면(민일영 집필부분)은 주택임대차보호법 제1조에 대한 해설에서, 주택임대차보호법에 규정이 없는 사항에 한하여 민법이 적용된다고 한다.
상가건물 임대차의 민법상 종료원인으로는 임차인의 해지통고와 임대인의 즉시해지가 있다.

  (1) 임차인의 해지통고
상가건물임대차보호법의 목적은 상가건물의 임대인이 임대차를 종료시키는 것을 막음으로써 임차인을 보호하는 것이다(법 제15조 참조). 임차인이 임대인에게 해지통고를 할 민법(제635조, 제636조)상의 권리는 여전히 남아 있다(법 제9조). 곽윤직 편집대표, 앞의 책, 290면(민일영 집필부분)도 주택임대차의 기간을 정하지 아니한 경우 임차인은 민법 제635조 제1항에 기한 해지통고를 할 수 있다고 한다.


  (2) 임대인의 즉시해지

    (가) 즉시해지권의 배제여부
상가건물임대차보호법은 임차인의 귀책사유를 이유로 한 임대인의 해지권에 영향을 미치지 않는다. 이와 달리 임대인은 상가건물임대차보호법상의 계약갱신거절사유가 있을 때에 갱신을 거절하는 방법 이외에는 민법상의 즉시해지권을 원용할 수 없다고 해석하는 견해(배제설) 윤철홍, 주 6)의 논문, 241면.
가 있다.

1) 배제설
배제설에 따르면 가령 제10조 제1항 제1호에 관한 입법자의 의도는 2기의 차임연체로 인한 해지권을 배제하는 것이다. 윤철홍, 주 4)의 논문, 86면.
따라서 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하여도 임대인이 해지를 할 수 없다고 한다. 또한 임차건물 전부를 임차인이 고의로 파손 또는 멸실케 한 경우(같은 항 제5호)에도 계약을 해지하지 못하고 임대차계약 만료시까지 기다리고 있다가 계약갱신을 거절하여야 한다고 한다. 그러나 이것은 거래 관념이나 임대차계약상의 원칙 또는 일반 법정신에도 부합되지 않으므로 윤철홍, 주 4)의 논문, 86면.
계약해지사유에 관한 규정을 상가건물임대차보호법에 둘 것을 제안한다. 임대인측의 계약해지사유로서는 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차계약상 중대한 위반을 한 경우, 윤철홍, 주 6)의 논문, 240면.
임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(윤철홍, 주 4)의 논문, 86면) 및 임차인의 파산(윤철홍, 주 6)의 논문, 241면)을 규정할 것을 제안한다. 임차인측의 계약해지사유로서는 임차물의 일부가 임차인의 과실에 기하지 아니하고서 멸실한 경우에 그 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우를 규정하자고 제안한다. 윤철홍, 주 6)의 논문, 240면.


2) 사견
발표자는 상가건물임대차보호법이 임대인한테서 민법상의 계약해지권을 박탈하였다고는 생각하지 않는다. 그 이유는 다음과 같다.
첫째, 상가건물임대차보호법이 배제설과 같은 취지의 입법이라면 제10조 제1항에 “해지”라는 말이 들어갔을 것이다. 해지와 갱신거절을 함께 규정한 예로는 임대주택건설촉진법시행규칙 제9조가 있다. 국민주택기금의 지원을 받아 건설되어 임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택에 대한 임대차를 규율하는 그 시행규칙 제9조는 그 조에서 정한 사유에 해당하는 경우 임대인이 임대계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있다고 규정한다. 대법원은 그 반대해석을 통해 그 사유에 해당하지 않는 한 임대인이 임대계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 없다고 한다. 대법원 1991. 10. 22 선고, 91다22902판결; 대법원 1994. 1. 11 선고, 93다27161 판결.

둘째, 법 제10조에 기한 갱신요구권과 민법 제643조에 기한 토지임차인의 갱신청구권은 각각 형성권과 채권적 청구권으로서 그 성질이 다르지만, 갱신에 관한 권리라는 점은 같다. 따라서 민법 제643조에 관한 판례가 법 제10조의 해석에 도움을 줄 수 있다고 생각한다. 그런데 판례에 의하면 토지임차인의 갱신청구권은 임대차의 기간이 만료하였거나, 존속기간을 약정하지 않음으로써 임대인이 해지통고를 하여 임대차가 종료한 경우에 한하여 인정된다. 대법원 1977. 7. 7 선고, 76다2324 판결.
즉 임차인이 2기 이상의 차임을 지급치 않아서 임대인이 해지통고를 하고, 그로 인하여 임대차계약이 해지된 경우(제640조) 대법원 1962. 10. 11 선고, 62다496 판결; 대법원 1968. 11. 19 선고, 68다1780 판결.
, 임차인의 임대차계약상의 채무불이행을 이유로 임대인이 임대차계약을 해지함으로써 임대차관계가 종료한 경우 대법원 1992. 7. 27 선고, 93다6386 판결.
에는 임차인에게 갱신청구권이 인정되지 아니한다.
셋째, 임차인에게 계약갱신요구권을 주고 임대인에게 갱신거절권을 주는 영국의 1954년 임대차법도 임차인의 의무위반을 이유로 임대차를 해지(forfiet)할 수 있는 임대인의 common law상 권리에 영향을 미치지 않는다고 해석된다. Garner & Frith, 앞의 책, p. 477. 임대인이 임대차를 해지하는 경우 임차인은 1925년 재산권법(Law of Property Act 1925) 제146조에 따른 구제를 신청할 수 있다.

따라서 법 제10조 제1항 제1호의 취지는 2기의 차임 연체로 인한 해지권의 행사를 임대인이 지체하던 중 임차인으로부터 갱신요구를 받으면 차임연체액이 3기에 달하였음을 이유로 갱신을 거절할 수 있다는 뜻이라고 생각된다. 차임보다 훨씬 많은 임차보증금을 수령한 임대인으로서는 2기에 달하는 차임연체가 있다고 하여 굳이 계약을 해지할 필요를 느끼지 않을 것이다. 물론 임대인이 민법 제640조에 의한 해지권을 행사하는 것도 가능하다.
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우(제4호)에도 제1호(차임연체)처럼 임대인은 계약갱신 거절 이외에 민법 제629조 제2항에 의한 해지도 가능하다고 생각된다. 임대인이 임차인의 의무위반을 이유로 임대차계약을 해지한 경우에는 기간만료 이외의 사유로 임대차가 종료하는 것이 되어 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되지 않는다. 다만 임차인이 해지사유의 존재를 다투며 계약갱신을 요구하는 것은 가능할 것이다.
건물이 전부 멸실된 경우(제6호)에도 그로 인해 임대차가 종료되므로, 곽윤직 편집대표, 앞의 책, 89면(민일영 집필부분).
기간이 만료할 때까지 기다려 갱신을 거절하여야 하는 문제는 생기지 않는다.
민법 제640조 등에 의한 즉시해지와 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 의한 갱신거절은 별개이므로 임대인이 그 중 어느 하나를 주장하여 임차건물의 반환을 구하는 경우에 법원은 그에 관하여만 판단하여야지 임대인이 주장하지 않는 다른 하나를 들어 그 당부를 판단할 수 없다. 대법원 1993. 4. 27 선고, 93다1688 판결은 민법 제640조에 의한 해지와 임대차기간의 약정이 없는 것을 이유로 한 해지(민법 제635조)는 별개이므로 임대인이 그 중 어느 하나를 주장하여 임대물의 반환을 구하는 경우에는 법원은 그에 관하여만 판단하여야지 임대인이 주장하지 않는 다른 하나를 들어 그 당부를 판단할 수 없다고 한다.


    (나) 갱신거절과 즉시해지의 비교

1) 사유
갱신거절과 즉시해지는 그 사유가 비슷하지만 완전히 같지는 않다. 가령 민법 제640조에 의하면 차임연체액이 2기에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있는데, 법 제10조 제1항 제1호에 의하면 차임연체액이 3기에 달하여야 갱신을 거절할 수 있다. 갱신거절사유와 해지사유가 비슷하다는 점은 법 제10조 제1항 제8호에 해당하는 경우를 밝히는 데 도움이 된다. 가령 민법 제610조 제1항(용법준수의무에 위반된 사용 : 민법 제654조에 의한 준용), 제629조(임차권의 무단양도)의 즉시해지사유는 갱신거절사유인 ‘임차인으로서의 의무를 현저히 위반’한 경우를 밝히는 데 참고가 된다.

2) 권리행사의 시기
갱신거절권과 즉시해지권은 그 행사의 시기가 다르다. 갱신거절은 임대차기간이 만료에 즈음하여 해야 하지만 해지는 임대차기간을 개의치 않고  해지사유가 있으면 할 수 있다. 가령 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시에는 차임연체가 없었으나 이후(임대차의 갱신 이후에라도) 차임을 2기 이상 연체하는 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 그리고 임대인이 계약을 해지한 경우에는 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 민법 제643조의 갱신청구권에 관한 대법원 1972. 12. 26 선고, 72다2013 판결 참조.
따라서 임대인으로서는 갱신거절의 필요가 없다.
한편 갱신을 거절하기 위하여는 거절사유가 거절시에 존재하여야 한다. 임대차기간중 임차인의 의무위반이 있었지만 그것을 이유로 임대인이 계약을 해지하지 아니한 동안 그 의무위반이 해소되었고 임대차기간의 만료에 즈음하여서는 더 이상 의무위반의 상태가 존속하지 아니하는 경우에는 과거의 의무위반을 이유로 갱신을 거절할 수 없다. 임대주택건설촉진법시행규칙 제9조에 관한 대법원 1991. 10. 22 선고, 91다22902 판결  및 곽윤직 편집대표, 앞의 책, 257면(민일영 집필부분) 참조.


3) 임차권소멸시기
갱신거절과 해지는 다같이 임차권소멸의 결과를 낳지만 임차권이 소멸되는 시기가 다르다. 갱신거절로 인한 임차권소멸의 효과는 기간만료시에 발생하지만 임대인이 즉시해지사유에 기해 계약을 해지하면 즉시 임차권이 소멸한다. 다만 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다(법 제9조 제2항).

2. 상가건물임대차보호법상의 종료원인

  (1) 세 가지 종료원인

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차를 종료시키는 방법으로서 이 법률에 규정된 것은 다음 세 가지이다: 첫째, 법정기간내에 임차인이 계약갱신요구를 하지 않았고 임대인이 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 한 경우(법 제10조 제4항), 둘째, 임대인이 임차인의 갱신요구를 정당하게 거절한 경우(법 제10조 제1항), 셋째, 임차인이 계약해지를 통고한 경우(법 제10조 제5항).
첫째, 둘째는 임대인에 의해 임대차가 종료되는 경우이고 셋째가 임차인에 의해 종료되는 경우이다. 여기서는 첫째, 셋째 경우만을 살펴보고 둘째 경우는 Ⅳ.에서 살펴본다.

  (2) 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지

    (가) 의의
상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차를 종료시키기 위하여는 임대인은 법 제10조 제4항에 따른 통지를 하여야 한다. 이 통지는 이를 게을리 함으로써 발생할 수 있는 묵시의 갱신을 방지하기 위한 의사표시이다. 법 제10조 제4항 소정의 통지절차 없이도 임대차가 종료하도록 하는 특약은 무효이다(법 제15조).
임대인이 법 제10조 제4항에 기한 통지에 의하여 묵시의 갱신을 방지하기 위해서는 갱신거절이나 조건변경을 정당화하는 사유가 있어야 하는가?
영국의 경우 기간만료에도 불구하고 존속하게 되는 임대차를 종료시키기 위한 임대인의 해지통고에는 임차인의 계약갱신요구에 반대할 것인지 여부와 그 반대사유를 명시하여야 한다(1954년 임대차법 제25조 제6항). 임대인은 이 때 명시한 사유에 한하여 소송에서 주장할 수 있다. 1954년 법에 규정된 사유가 있어서 임대인이 그에 따라 해지통고를 한 경우에는 계약기간 만료시에 임차부동산을 반환받을 수 있다. 일본은 영업용 건물에 대한 임대차의 묵시적 갱신을 막기 위한 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지에 정당한 사유를 요구하지 않는다. 오정렬, 영업용건물의 임대차보호에 관한 연구, 동의대학교 법학박사학위논문, 2000, 122면.
하지만 임대차종료시 임차인은 임대인에게 명도로 인한 보상금을 청구할 수 있다. 보상금액은 건물의 명도로 인하여 임차인이 잃은 사업상의 이익 및 권리금 또는 갱신료 이외에 임대차에 관한 종전의 경과 및 임대차종료의 사정을 함께 고려하여 정할 수 있다. 보상금지급의무와 건물명도의무는 서로 동시이행관계에 있다.
법 제10조 제4항의 규정문구상으로 볼 때 사유가 요구되지 않는다고 해석된다. 만약 법 제10조 제1항에 열거된 정당한 사유가 없는데도 임대인이 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하는 경우에는 임차인으로서는 갱신요구를 함으로써 임대차의 종료를 막을 수 있다. 따라서 정당한 사유가 없는 경우에 임대인이 제10조 4항에 기한 갱신거절의 통지를 하는 일은 드물 것으로 생각된다.

    (나) 통지의 내용
갱신거절의 통지는 임대차기간이 만료하면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 아니하겠다는 통지를 말한다. 조건변경의 통지는 임대차기간이 만료하면 임대차계약의 내용을 변경하겠으며, 만일 임차인이 이에 응하지 않는다면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 아니하겠다는 통지를 말한다. 이 때 임차인이 임대인이 원하는 조건을 검토하여 그에 응할지의 여부를 결정하여야 할 수 있도록 임대인이 원하는 조건을 구체적으로 표시하여야 한다.

    (다) 통지의 시기
이상의 통지는 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에게 도달하면 된다. 그러나 기간만료 전 1월까지 묵시의 갱신 여부가 확정되지 않는 것은 부당하다. 적어도 3개월 전에는 묵시의 갱신이 확정되도록 하여야 한다. 그 근거는 다음과 같다.
첫째, 법 제10조 제1항에 열거된 정당한 사유가 없는데도 임대인이 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하는 경우 임차인으로서는 갱신요구를 함으로써 임대차의 종료를 막아야 하는데, 임차인의 갱신요구권 행사기간이 임대인의 거절통기기간과 똑같은 임대차기간만료 전 1월까지로 되어 있다. 반면 임차인의 갱신요구에 대응한 임대인의 갱신거절은 기간만료 전 1월 후에도 할 수 있다(법 제10조 제1항 참조). 결국 임차인으로서는 묵시적 갱신을 기다리기보다는 계약갱신요구를 함으로써 갱신절차를 가동시킬 가능성이 더 크다.
영국에서는 임대인의 갱신거절통지(1954년법 제25조)에 대응한 임대인의 갱신요구는 임대인의 통지를 받은 후 2개월 내에 하도록 하고 Garner & Frith, 앞의 책, p. 483-484. 그리고 임대인의 통지가 있은 후 2월부터 4월까지 사이에 임차인이 법원의 갱신명령을 신청하여야 한다. 임대인에게 갱신요구를 하지 않으면, 임차인은 법원에 갱신명령을 신청할 권리를 잃는다.
, 임대인은 갱신요구(같은법 제26조)에 대응한 임대인의 갱신거절은 임차인의 요구가 있은 지 12개월 내에 하도록 한다(같은 조 제6항). 그리고 임대인이 이미 1954년법 제25조에 기해 갱신거절의 통지를 하였다면 임차인은 제26조에 기한 갱신요구를 할 수 없다(같은 조 제4항). Garner & Frith, 앞의 책, p. 485.
그 결과 영국에서는 임차인이 (1954년법 제26조에 기해) 계약갱신을 요구하는 경우보다는 임대인이 (1954년법 제25조에 기해) 갱신거절의 통지를 하는 경우가 더 많다고 한다. 임대인이 갱신거절의 통지를 하기 전까지는 임차인은 대개 갱신요구에 관심을 갖지 않는다고 한다. 왜냐하면 1954년 법 제24조에 기해 임대차가 갱신되고 그렇게 갱신된 임대차의 조건이 새로운 임대차의 조건보다 임차인에게 더 유리하기 때문이다. 반면 임대인은 임차목적물을 반환받기를 원하지 않는 경우에도 1954년 법 제25조에 기한 거절통지를 하려고 한다. 왜냐하면 그래야 임대차의 조건을 다시 협상할 기회를 갖게 되고 더 높은 차임을 요구할 수도 있기 때문이다. Garner & Frith, 앞의 책, p. 484.

우리 법도 묵시의 갱신에 의한 임대차의 조건 앞의 Ⅱ. 참조.
이 갱신요구에 의한 임대차의 조건 뒤의 Ⅵ. 참조.
보다 임차인에게 유리하다고 할 수 있다. 만일 임대인의 거절통지의 기간을 임대차기간만료 전 6월부터 3월까지로 바꾼다면 기간만료 전 3월까지 임대인의 거절통지가 없으면 묵시의 갱신이 확정되게 되고, 임차인으로서는 갱신요구를 할 필요가 없게 된다. 이렇게 되는 것이 5년간은 상가임차권의 존속을 보장해 주고자 하는 갱신요구권제도의 취지와 더 부합한다.
둘째, 앞서 보았듯이, 법 제10조 제1항에 열거된 정당한 사유가 없는데도 임대인이 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하는 경우에는 임차인으로서는 갱신요구를 함으로써 임대차의 종료를 막을 수 있으므로, 임대인이 임대차를 꼭 종료시키고자 한다면 그는 제10조 제1항 제3호에 의지할 수밖에 없다. 그러나 기간만료 전 1월에 즈음하여 임차인이 갱신요구를 한 뒤에야 3호에 의지하여 갱신을 거절하기는 쉽지 않을 것이다. 합의에 이르는 데는 시간이 걸리기 때문이다. 당사자간 협상을 촉진하기 위하여는 임대인의 거절통지기간을 임차인의 갱신요구기간과 똑같게 하는 것보다는 순차적인 것으로 하는 게 낫다.
셋째, 만일 임대인의 거절통지의 기간을 임대차기간만료 전 6월부터 3월까지로 바꾼다면 기간만료 전 3월까지의 거절통지에 의해 묵시의 갱신이 일어나지 않는다는 점이 확정될 것이다. 임차인으로서는 갱신요구의 필요성을 깨닫고 기간만료 전 1월까지 갱신요구를 하면 되므로 임대인의 거절통지시로부터 최소 2개월의 시간여유를 갖게 된다.
따라서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 기간만료 전 6월부터 3월까지 사이에 하도록 법 제10조 제4항을 개정할 것을 제안한다.

    (라) 통지에 의한 임대차 종료
법정기간 내에 임대인은 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하고 임차인이 계약갱신요구를 하지 아니하였다면 임대차기간 만료시 임대차가 종료한다.

  (3) 임차인의 해지통고

앞에서 보았듯이, 임차인이 요구기간 안에 계약갱신요구권을 행사하지 않았고 임대인도 이 기간 안에 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 임대차기간이 만료한 때에 존속기간의 정함이 없는 임대차로서 갱신이 이루어진다(제10조 제4항).
묵시적으로 갱신된 임대차에 있어서 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있다. 그 통고는 통고 당시의 임대인을 상대로 하여야 하며, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 경과하면 임대차가 종료한다(법 제10조 제5항).


Ⅳ. 계약갱신요구에 의한 갱신

임대차기간의 만료로 인하여 임차권이 소멸하는 경우에만, 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 있다. 기간의 만료 이외의 사유로 인하여 임차권이 소멸하는 경우에는, 성질상 갱신이란 문제가 생기지 않는다. 따라서 임차권의 멸실, 경락(법 제8조), 임대인의 해지 등으로 인한 임차권의 소멸의 경우에 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 없다. 따라서 차임연체(민법 제640조), 임차권의 무단양도 또는 전대(민법 제629조 제2항), 기타 임차인의 채무불이행(민법 제544조, 제546조)을 이유로 임대차가 도중에 해지된 경우에는 갱신요구를 할 수 없다. 주택임대차보호법 제6조에 관한 곽윤직 편집대표, 앞의 책, 256면(민일영 집필부분) 참조.


1. 갱신절차

기간만료에 즈음하여 임차인은 임차목적물을 계속 임차하여 사용할 것인지 여부를 결정하여야 한다. 임차인이 계약갱신을 원한다면 기간만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임대인에게 갱신요구를 하여야 한다. 갱신절차는 임차인과 임대인이 각자의 의사를 통지하고 응답하는 식으로 진행된다.

  (1) 임차인의 계약갱신요구

    (가) 계약갱신을 요구할 수 있는 자
법 제2조가 규정하는 적용범위에 속하는 모든 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 것은 아니다. 계약갱신요구권은 상가건물임대차보호법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차에만 적용된다(부칙 제2항). 상가건물임대차보호법은 2002년 11월 1일부터 시행되었으므로(부칙 1항) 결국 2002년 11월 1일 이후 체결되거나 갱신된 임대차이어야 계약갱신요구권이 인정된다. 갱신에는 묵시의 갱신도 포함된다. 민주노동당의 질의에 대한 법무부의 회신 법심 61010-1927 참조. 이와 관련된 민주노동당 민생보호단의 상담사례를 소개하면 다음과 같다. 김모씨는 2001년 12월 서울 강서구 가양동 소재 건물을 임대차기간을 1년으로 하여 임차하였는데 기간 만료전 1월까지 임대인으로부터 갱신거절 또는 조건변경의 통지가 없었다. 김씨가 사업자등록을 갱신하고 임차건물을 계속 사용하던 중 2003년 10월에 건물 소유권을 이전 받은 신소유자가 김씨에게 건물명도를 청구하였다. 이 경우 김씨는 2002년 12월에 임대차가 묵시적으로 갱신되었으므로 상가건물임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사할 수 있다 (http://minsaeng.kldp.org/bbs/zboard.php?id=law&page=1&누1=&divp...).
법 제3조, 제5조 및 제14조는 이 법 시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 적용되지만(부칙 제3항) 계약갱신요구권은 적용되지 않는다. 이에 관한 대한법률구조공단의 상담사례를 소개하면 다음과 같다. A는 2001년 11월 서울 소재 건물을 임대차기간을 2년으로 하여 임차하였는데, 2003년 8월에 임대인으로부터 갱신거절의 통지가 왔다. 이 경우 A의 임대차는 2002년 11월 1일 당시 존속중인 임대차이므로 계약갱신요구권이 인정되지 않는다.

임대인이 법 제10조 제4항에 기해 이미 갱신거절의 통지를 하였더라도 임차인은 제1항에 기한 갱신요구를 할 수 있다. 수인이 공동하여 건물을 임차한 때에는 해지권의 불가분성에 관한 민법 제547조를 준용하여 임차인 전원이 갱신을 요구하여야 한다. 영국에서도 임대차갱신을 명하는 법원의 명령을 신청할 때 임차인이 수인인 경우 임차인 전원이 갱신명령을 신청하여야 한다. 그렇지 않으면 신청이 각하된다. Jacobs v Chaudhuri[1968] 2 QB 470, [1968] 2 All ER 124, CA.

계약갱신요구권 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용되므로(법 제13조 제1항), 전차인도 전대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다. 영국의 1954년 임대차법 제44조 제1항에 따르면 전대인의 임대차기간이 14개월이상 남아 있는 경우에만 전대인이 갱신요구의 상대방(competent landlord)이고, 그렇지 않을 경우에는 임대인이 갱신요구의 상대방이다.
임대인의 동의를 얻어 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(같은 조 제2항).

    (나) 갱신요구의 내용
갱신요구의 상대방은 임대인이어야 한다. 임대인은 반드시 건물의 소유자일 필요는 없다. 건물소유자인 임대인이 임차건물을 제3자에게 양도한 경우에는 대항력 있는 임차인은 신소유자에 대하여 갱신요구를 할 수 있다. 임대인에게 대리인이 있는 경우에는 대리인에게 할 수 있다.
임대인에게 임대차의 갱신을 요구하면 되고 영국법상 임차인의 갱신요구는 정해진 방식으로 행해져야 한다. 임차인의 갱신청구 양식은 임대인이 갱신을 거절할 권리가 있음을 처음부터 밝힌다.
  임차인은 갱신청구시에 새로운 임대차를 개시하고자 하는 날짜를 특정하여야 한다. 새로운 임대차는 그 날짜로부터 12개월을 초과하여서도 안되고 6개월 미만이어서도 안된다(1954년법 제26조 제2항). 새로운 임대차의 개시일은 현 임대차가 기간만료나 임대인의 해지통고에 의하여 종료할 날짜보다 이른 날짜이어서는 안된다.
  임차인은 갱신청구시에 임차목적물과 차임 기타 임대차조건에 관한 제안을 하여야 하며, 그러지 않을 경우 갱신청구는 아무런 효력이 없다(1954년법 제26조 제3항). 임차목적물은 반드시 현 임차목적물 전부이어야 할 필요는 없다. 임차인은 새로운 임대차의 기간을 지정하여야 하는데, 임대차기간은 제26조 3항이 요구하는 ‘조건(terms)’에 해당하기 때문이다. 기간을 지정하지는 않았으나 현 임대차의 기간이 7년이었던 임차인의 경우 새로운 임대차의 기타 조건은 현 임대차와 동일하여야 한다고 청구함으로써 묵시적으로 7년임대차를 요구하였다고 인정된 사례가 있다.
그 사유를 제시할 필요는 없다. 만약 임차인이 어떤 사유를 제시한다 해도 그 사유는 특별한 법적 의미가 없다.
임차인이 계약갱신요구를 한 후 이를 철회할 수는 없다.

    (다) 갱신요구의 시기
임차인이 갱신요구를 할 수 있는 가장 이른 시기는 임대차기간이 만료하기 6개월 전이고 가장 늦은 시기는 만료 1개월 전이다. 임대차관계 종료 전 1년 내지 6개월 전에 갱신을 요구하여야 하는 영국과 비교할 때 늦게까지 갱신요구가 가능하도록 되어 있다. 이는 최단 임대차기간이 1년이라는 단기임에 비추어 적절하다고 생각된다.  
임차인의 갱신요구는 기간 내에 임대인에게 도달하여야 한다(민법 제111조). 그러므로 갱신요구가 임대인에게 기간만료 6개월 전에 도달하거나 1개월 미만 전에 도달하면 무효이다. 행사기간 안에 행사하지 않은 경우에 갱신요구권은 불행사로 소멸한다.
갱신요구시기에 제척기간을 둔 이유는 계약갱신요구권의 행사가 임차인의 일방적인 행위로 이루어지므로, 임대인을 위해 계약갱신요구권의 존재라는 상황이 초래하는 법적 불확실성을 제거해 주고자 하는 것이다. 다만 법 제10조 제1항 소정의 요구절차 없이 임대차를 갱신시키는 특약은 임차인에게 불리하지 않으므로 유효하다(법 제15조).

    (라) 갱신요구의 방식
상가건물임대차보호법은 갱신요구의 방식을 규정하고 있지 않다. 프랑스와 영국(1927년 임대차법 제23조)은 갱신요구를 서면으로 하도록 하고 있는데, 임차인으로서는 갱신요구를 내용증명우편으로 하는 것이 장차 갱신요구의 사실을 입증하는 데 좋을 것이다.

  (2) 임대인의 갱신거절

    (가) 갱신거절권의 의의
임차인의 계약갱신요구권은 형성권이기 때문에, 갱신요구로 곧 계약갱신의 효과가 발생한다. 그러므로 입법자는 일방적으로 당하는 임대인의 입장을 고려하지 않을 수 없다. 그리하여 법 제10조 제1항은 정당한 사유가 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 하였다. (민법 제643조에 기한 토지임차인의 갱신청구는 임대인이 거절할 자유가 있는 데 반해) 상가건물 임차인의 갱신요구를 임대인이 거절하기 위하여는 정당한 사유가 있어야 하기 때문에 임대인의 갱신거절의 자유가 부정되고 임대차관계가 갱신되는 것이 원칙이 된다. 이런 점에서 임차인의 계약갱신요구권은 임대인의 계약체결의 자유를 제한한다. 지원림, 민법강의, 홍문사, 2004, 996면이 민법 제643조에 기한 토지임차인의 매수청구권을 계약체결의 자유에 대한 제한으로 보는 것과 같은 취지이다.

임대인의 갱신거절권 행사는 임차인에 의한 갱신요구를 무효화시키는 것이므로 임대인의 갱신거절권은 형성반권이다. 갱신요구를 받은 임대인이 임대차기간 만료 전까지 갱신거절을 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신이 이루어진다(법 제10조 제3항).

    (나) 갱신거절사유에 대한 입증책임
거절사유가 존재하는지에 관하여 임대인과 임차인 사이에 다툼이 있을 수 있다. 이 경우 거절사유에 대한 입증책임은 임대인에게 있다. 일반적으로 권리관계의 발생, 변경, 소멸 등의 법률효과를 주장하는 사람은 이것을 직접 규정하는 법조의 요건사실에 관하여 입증책임을 지기 때문이다. 임대인이 정당한 사유가 있음을 주장·입증하면 임차인의 갱신요구권 행사가 무효가 되어 갱신의 효과가 발생하지 않게 된다. 임대인이 정당한 사유가 있음을 주장·입증하지 못하면 갱신요구권행사의 효력이 있게 되어 위 기간만료시에 갱신의 효과가 발생한다.

2. 갱신거절사유

임차인의 갱신요구권 행사에 대하여 임대인은 정당한 사유가 있을 때에는 이를 거절할 수 있는데, 어떤 경우에 정당한 사유에 해당하는지에 관하여 법 제10조 제1항은 여덟 경우를 규정한다. 영국 1954년 법 제30조 제1항은 임대인의 갱신거절사유로서 다음과 같이 일곱 경우를 규정한다 : (a) 임차인에게 임대차상의 수선의무에 위반이 있는 경우, (b) 차임지급의무를 지속적으로 지체하고 있는 경우, (c) 임차인의 의무에 중대한 위반이 있는 경우 또는 목적물의 이용, 관리에 위반이 있는 경우, (d) 임대인이 임차인에게 상당한 대체건물을 제공한 경우, (e) 원 임대차의 일부분이 전대되어 있고 임대인이 원임대차의 종료를 기대하고 있는 경우로써 임대인이 목적건물 전체를 임대하는 것이 유리한 경우, (f) 임대인이 목적 건물의 전체 또는 대부분의 철거, 재건축 및 건축을 의도하고 있고 목적건물의 점유를 회복하지 않으면 그것을 할 수 없는 경우, (g) 임대차종료의 경우 임대인이 목적건물을 사업 또는 거주를 위하여 스스로 사용할 필요가 있는 경우.

법 제10조 제1항은 먼저 제7호까지 계약갱신거절사유를 구체적으로 열거하고 제8호에 추상적 규정(그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우)을 두었다.
구체적으로 열거된 일곱 가지 사유 가운데 제3호는 협의에 의한 갱신거절로서 나머지 사유와는 구분되다. 그밖의 사유들은 다시 두 가지로 구분된다. 하나는 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 나쁜 임차인을 보호하지 않는다는 취지의 거절사유로서, 제1호와 제4호, 제5호가 이에 해당한다. 임차인이 임차인으로서의 의무를 이행하지 아니하여 임대인과의 신뢰관계를 파괴하는 경우까지도 임차인을 보호하자는 것이 갱신요구권제도의 취지는 아니기 때문이다. 다른 하나는 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유로서, 제6호와 제7호가 이에 해당한다. 영국 1954년 법 제30조 제1항에 규정된 사유들도 비슷하게 세 가지로 구분된다. 즉 (d)는 상당한 대체건물을 제공한 경우이고, (a), (b), (c)는 임차인에게 임차인으로서의 의무위반이 있는 경우이며, (e), (f), (g)는 임대인측의 사정을 고려하는 경우이다.
제8호는 이 두 가지를 함께 규정한 추상적 규정으로서, 이혼사유를 규정한 민법 제840조의 마지막에 있는 제6호와 비슷한 규정이다. 갱신거절사유들을 위와 같이 구분하여 살펴본다.

  (1) 협의에 의한 갱신거절(제3호) 이것은 본디 이재오의원안 제9조 제1항 제4호, 이종걸의원안에 있던 사유이며, 이주영의원안에는 없던 사유이다.


쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우에는 다른 거절사유 없이도 갱신을 거절할 수 있다. 그러므로 다른 거절사유가 없지만 임대차를 꼭 종료시키고자 한다면 임대인은 제10조 제1항 제3호에 의지할 수밖에 없다.
갱신을 거절하기 위하여는 합의가 있는 것만으로는 부족하고 반드시 ‘상당한 보상’을 제공하여야 한다. 상가임차인이 임대차기간이 만료한 후 점유를 그만두어야 한다면 임차인은 그 동안 이룩한 영업권 및 그의 설비와 재고의 가치를 크게 잃게 된다. 영국 1954년법 제2부의 입법취지에 관한 제정법위원회의 설명이다. Law Com No 141 (1985) para 7.22.
그러므로 상당한 보상은 임차인이 입는 손해에 상응하는 보상이어야 한다.

  (2) 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우

    (가) 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제1호)
임차인은 임대인에게 임차물의 사용수익에 대한 대가인 차임을 지급할 의무를 진다(민법 제618조). 임차인이 3기의 차임연체액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인은 갱신을 거절할 수 있다(법 제10조 제1항 제1호).
영국의 1954년 임대차법도 차임지급의 계속적 연체(persistent delay; 제30조 제1항 제b호)를 거절사유로 규정한다. 임대인은 차임체납사실을 입증하여야 한다. 어쩌다 한번 차임을 늦게 지급한 것으로는 충분하지 않다. 또한 체납액이 ‘계속적 연체’에 해당할 만큼 장기적(longstanding)이지 않는 한, 현재 체납액이 많다(outstanding)는 사실만으로는 충분하지 않다. 그 다음 법원이 그 임차인에게 차임연체를 이유로 갱신을 인정하지 않을 것인지를 판단한다. 이 때 법원은 차임연체가 임대인에게 불편과 비용을 발생시켰는지, 임차인이 차임연체의 이유를 잘 설명할 수 있고 그 차임연체가 예외적인 일이었음을 입증할 수 있는지, Hurstfell Ltd v Leicester Square Property Co Ltd [1988] 2 EGLR 109, CA.
보증금을 지급한다거나 장래의 차임연체에 대해 연체료를 지급하기로 하는 등으로 임차인이 장래의 차임지급을 보장할 수 있는지 Rawashdeh v Lane [1988] 2 EGLR 109, CA.
등 광범한 요소를 고려할 수 있다.
우리 법은 3기에 달하는 차임액을 연체하면 그것을 이유로 임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 하여, 법원에 재량권을 부여하는 영국법과는 다르다.

    (나) 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(제2호)
이것을 갱신거절사유가 아닌 법정해지사유로 규정해야 할 것이라는 견해 윤철홍, 주 4)의 책, 86면.
가 있으나, 그보다는 민법 제110조에 의해 계약취소사유가 된다고 생각된다. 하지만 임대인으로서는 계약을 취소하지 않고 기간 만료시에 갱신거절을 하는 방법을 택할 수 있다.

    (다) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우(제4호) 이는 본디 이종걸의원안에 있던 사유이다.

임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하므로(민법 제629조 제1항) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우에는 임대인은 갱신을 거절할 수 있다.
그런데 민법 제632조에 의하면 건물임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 전대한 경우에는 전대를 이유로 임대차를 해지하지 못한다. 민법 제632조가 민법 제629조의 적용을 배제하는 이유는, 일부를 전대한다 하여 임대인에게 특별히 불이익을 주는 일이 드물기 때문이라고 한다. 곽윤직 편집대표, 앞의 책, 126면(민일영 집필부분).
따라서 건물의 소부분을 전대한 경우에도 갱신을 거절할 수 없는지가 문제된다. 차임연체의 경우(제1호)에 비추어 볼 때, 무단전대로 인한 계약해지권보다 갱신거절권이 더 폭넓게 인정될 수는 없다고 생각된다. 그러므로 상가건물임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 전대한 경우에는 임대인은 전대를 이유로 갱신을 거절하지 못한다고 해석하여야 한다.
또한 전대차관계가 종료하여 현재는 전대차관계가 존재하지 않게 된 경우에 임대인은 과거의 전대를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지가 문제된다. 민법 제629조 제2항에 기한 해지권에 관하여는, 전대를 한 과정, 전대부분의 비율, 다시 전대를 할 우려의 유무 등을 고려하여 해지권을 인정하지 않으면 임대인의 이익이 침해된다고 인정되지 않는 한 해지권을 부정하여야 한다는 견해 최 식, 민법 제629조 제2항의 해지에 관하여“, 법조(1961. 9), 24면.
가 있는 바, 이는 갱신거절의 경우에도 타당하다고 생각된다.

    (라) 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우(제5호)
임차인은 계약종료시 임차물을 반환하여야 할 특정물의 인도채무를 지므로 임차인은 임차물을 인도할 때까지 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보관하여야 한다(제374조). 대법원 1966. 9. 20 선고, 66다758·739 판결; 대법원 1969. 3. 18 선고, 69다56 판결; 대법원 1977. 3. 8 선고, 76다2611 판결; 대법원 1980. 11. 25 선고, 80다508 판결; 대법원 1994. 2. 8 선고, 93다22227 판결.
따라서 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우에는 임대인은 갱신을 거절할 수 있다.

    (마) 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우(제8호 전단) 본디 송영길의원안은 “기타 계약을 갱신하기 어려운 중대한 사유가 있는 때”가, 이종걸의원안은 “그 밖에 계약을 갱신하기 어려운 정당한 사유가 있는 경우”에 갱신을 거절할 수 있도록 하고 있었다.
  
제8호 전단은 차임연체와 파손, 무단전대 이외의 임차인의 의무 위반을 포괄하는 규정이다. 일반적으로 임대차기간중 임차인이 부담하는 의무는 차임지급의무, 임차물보관의무 및 용법준수의무의 세 가지를 들 수 있다. 그런데 차임의 연체에 관하여는 제1호에서 규정하고, 임차물보관의무의 위반에 관하여는 제5호에서 임차물의 파손만을 규정한다. 결국 제8호에서 말하는 “그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반”한 경우란 임차물보관의무나 용법준수의무(민법 제654조, 제610조 제1항)를 현저히 위반한 경우를 가리킨다고 할 것이다. 주택임대차보호법 제6조 제2항에서 말하는 “임차인으로서의 의무를 현저히 위반”한 경우에 관하여 곽윤직 편집대표, 앞의 책, 257면(민일영 집필부분)은 임차물보관의무의 위반을, 조종현, 주택임차권의 주거보호, 고창현기념논문집, 457면은 용법준수의무의 위반을 들고 있다.

임차물보관의무에 대한 현저한 위반의 예로서는, 임차인이 임차건물이 낡았음을 이유로 임의로 대수리를 한 경우 조열래, 앞의 논문, 417면.
, 임차건물이 대규모의 수리를 요하거나 임차건물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는데도 불구하고 임차인이 그러한 사실을 지체없이 임대인에게 알려 주지 아니하여 임차건물의 황폐화를 초래한 경우(민법 제634조 참조) 등을 들 수 있다.
용법준수의무에 대한 현저한 위반의 예로서는 임차인이 임차권을 제3자에게 무단양도하여 제3자가 임차건물을 인도받아 사용·수익한 경우를 들 수 있다.

  (3) 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

    (가) 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우(제6호)
목적물이 멸실한 때에 이를 조달하는 것, 예를 들면 건물이 소실한 때에 재축하는 것은 임대인의 수선의무의 범위 밖이다. 그러므로 건물이 전부 멸실되면 건물을 사용수익하게 할 임대인의 의무는 이행불능이 된다. 그렇다면 임대차계약은 이제 더 이상 그 존속할 이유를 상실한다. 따라서 임대차계약관계 자체가 장래를 향하여 소멸한다. 곽윤직 편집대표, 민법주해 Ⅸ, 1995, 277-278면(양창수 집필부분). 곽윤직 편집대표, 앞의 책, 89면(민일영 집필부분).
그러므로 갱신의 여지도 없다.

    (나) 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우(제7호) 본래 이종걸의원안에 있던 사유이다.

영국도 이 사유를 1954년 임대차법 제30조 제1항 제f호에 규정하고 있는데, 자주 원용되는 사유 가운데 하나라고 한다. Garner & Frith, 앞의 책, p. 491.
영국판례에 의하면 임대인이 철거나 재건축의 의사가 있다는 이유만으로 갱신을 거절할 수는 없다. 철거나 재건축을 고려하는 단계를 지나 결정이 이루어졌어야 한다. Cunliffe v Goodman [1950] 2 KB 237.
철거나 재건축에는 대체로 여러 단계의 조치가 필요하다. 즉 계획을 세우고 자금을 조달하고 계획에 대한 허가를 받고 건축업자와 도급계약을 맺는 조치가 필요하다. 임대인은 이 모든 조치가 다 이루어졌다는 점을 입증할 필요는 없지만 계획이 실행되기 전에 해결해야 할 문제가 너무 많이 남아 있어서는 안된다. Grenson v Cyril LOrd[1962] 3 All ER 907, [1963] 1 WLR 41, CA.

임대인이 제7호를 사유로 하여 갱신을 거절하기 위하여는 점유를 회복하여야만 철거나 재건축을 할 수 있어야 한다. 여기서 임대인이 임차건물의 점유를 회복한다는 것은 (민법 제624조의 보존행위 등을 하기 위해 임차건물에 들어가 작업을 하는 것을 의미하는 것을 아니라) 임대차를 종료시킨다는 것을 의미한다. 즉 임대인은 철거나 재건축을 위해 임대차를 종료시킬 필요가 있다는 점을 입증하여야 한다. 그런데 철거나 재건축의 대상을 목적 건물의 전부나 대부분으로 정하고 있으므로 점유회복의 필요성이 다투어지는 경우는 별로 없을 것이다. 영국 1954년 임대차법 제30조 제1항 제f호는 임대인이 임대차 종료시 목적건물의 일부를 크게 개량하고자 하며, 임대인이 목적 건물의 점유를 회복하지 않고서는 그 일을 할 수 없는 경우에도 갱신을 거절할 수 있도록 하므로 판례상 점유회복의 필요성이 문제가 된다. Garner & Frith, 앞의 책, p.492.


    (다) 그 밖에 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제8호)
임차인이 파산한 경우(민법 제637조)나 임대인이 점용권을 상실한 후 소유자가 반환청구를 하는 경우(대법원 1991. 3. 27 선고, 88다카30702 판결 참조)가 이에 해당할 수 있다.

3. 거절의 효과

  (1) 임대차의 종료
임대인의 갱신거절에 정당한 사유가 있으면 임대차는 기간만료와 동시에 소멸하게 되는데, 임차인으로서는 즉시해지의 경우와 같이 아무런 시간적 여유를 갖지 못하게 된다. 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다는 법 제9조 제2항에 기댈 수 있을 뿐이다.

  (2) 임차인의 보상청구권
임대인이 제1호나 제2호, 제4호, 제5호, 제8호 전단을 이유로 갱신을 거절하는 경우에는 거절의 사유가 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 것이다. 제3호의 경우에는 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하였으므로 임차인에게 손해가 없다. 그러나 제6호나 제7호, 제8호 후단은 임차인의 의무위반이 아니라 임대인의 사정에 해당하는 사유들이다. 갱선거절이 이들 사유에 기하는 경우 임차인은 아무 잘못도 없이 임차권을 단념하여야 한다. 그러므로 그런 임차인에게 보상청구권을 부여할 필요가 있다. 참고로 영국의 경우를 소개한다.
영국의 1927년 임대차법은 임대차종료시 임차인이 5년 이상 건물을 점유하였고 영업권이 발생하여 임대차종료에 의해 임대인이 보다 높은 차임을 취득할 수 있는 경우에는 영업권의 보상을 인정하였다. 5년 미만의 점유밖에 하지 않은 자 또는 건물을 사무소로서 이용하고 있던 자는 영업권의 손실에 대한 보상이 가능하지 않았다.
그리고 영업권에 대한 보상이 충분하지 않은 때에는 임차인은 신임대차의 설정을 요구할 수 있다고 정하였다. 이를 개정한 현행 1954년법 제37조는 임대인이 제30조 제1항의 제e호, 제f호, 제g호 사유 중 하나를 이유로 갱신을 거절한 때에는 임차인에게 보상청구권을 준다. 보상액은 임차목적물의 과세평가액(rateable value)에 해당배수를 곱하여 산출된다. Law Com No 162 (1987) para 4.58은 임차목적물의 과세평가액을 기준으로 하는 보상규정을 임차인의 실제손해를 기준으로 보상하는 것으로 바꾸어야 한다고 제안하였다.
해당배수는 장관(Secretary of State)이 정하는데, 현재 해당배수는 1990년 시행령(SI 1990/363)에 따라 1이다. 이 시행령 시행일인 1990년 4월 1일 전에는 해당배수가 3이었다. 임대인이 1990년 4월 1일 전에 해지통지를 한 경우에는 해당배수는 여전히 3이다.
과거 14년 이상 계속해서 그 건물을 점유하여 온 長期임차인은 제37조 제3항에 의해 2배의 보상을 받는다.  


Ⅴ. 갱신된 임대차

갱신된 계약의 내용은 종전 계약과 동일하다(법 제10조 제3항 본문). 따라서 임대차의 목적물은 종전 임대차의 목적물과 동일하다.
존속기간도 종전 임대차와 동일하므로 종전 임대차의 기간이 가령 2년이었다면 갱신되는 임대차의 기간도 2년이다. 갱신된 임대차기간의 기산점은 갱신이라는 제도의 취지에 비추어 볼 때 종전 임대차기간 만료일 다음날이다. 묵시의 갱신과 달리 임차인에게 법 제10조 제5항의 해지통고권이 인정되지 않는다.
차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다(제10조 제3항 단서). 이처럼 차임인상의 가능성과 임대차갱신을 분리시킨 것도 옳다고 본다. 인플레이션이 그러한 분리를 요구하기 때문이다. 그런데 갱신시 차임과 보증금을 증액한 결과 그 임대차가 상가건물임대차보호법의 적용범위를 벗어나게 될 수 있다. 이 경우 임차인으로서는 전세권으로의 전환을 꾀하여야 할 것이다.
임대인과 대등한 교섭력을 가지는 임차인은 상가건물임대차보호법의 적용으로부터 배제하겠다는 법 제2조의 취지를 살리기 위해서는, 상가건물임대차보호법시행령 제2조에서 정하는 보증금액이 시간이 지남에 따라 너무 낮은 수준이 되지 않도록 적시에 개정될 필요가 있다. 같은 령 제4조에서 정하고 있는 보증금 증액한도(100분의 12)에 맞추어 령 제2조의 보증금이 해마다 자동 증액되도록 하면 개정의 수고를 덜 수 있을 것이다.
차임과 보증금은 원칙적으로 당사자의 협의에 의해서 결정된다. 임대인의 증액청구 또는 임차인의 감액청구에 대하여 상대방이 다투는 때에는 결국 법원이 결정하게 된다. 법원이 결정한 차임과 보증금의 증액 또는 감액은 그 청구를 한 때에 소급하여 효력이 생긴다. 차임과 보증금이 법원에 의하여 결정될 때까지는 종래의 차임과 보증금을 지급하더라도 차임의 연체는 되지 않는다. 또한 갱신거절사유가 존재하지 않는데도 임대인이 임차인의 갱신요구권을 부정하면서 목적물의 반환을 주장하며 임차인이 제공한 차임의 수령을 거절한 경우에는 임대인은 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 없다.


Ⅵ. 결

지금까지 주로 상가건물 임대차의 갱신에 관한 해석론을 전개하였고, 개정제안도 약간 하였다. 끝으로 상가건물임대차보호법상의 계약갱신요구권제도를 평가하면서 주택임대차보호법에의 도입을 제안하고자 한다.
상가건물임대차보호법이 상가건물 임차인에게 계약갱신요구권을 부여함으로써 정당한 사유 없는 갱신거절로부터 임차인을 보호하는 것은 정당하다. 그 경우 임대차의 종료로 인해 발생하는 임차인의 이사비용과 내부장식비용 및 고객상실과 임대인의 이익을 비교할 때 임차인을 보호할 필요가 크기 때문이다.
주택임대차의 경우에는 계약기간이 끝난 이후의 계약갱신은 임대인과 임차인의 사적 자치에 맡겨져 있는데, 임대차관계에서 경제적 ·  사회적 약자인 임차인의 경우 적정한 조건으로 계약갱신을 하는 것은 쉽지 않다. 임대인이 특별한 사유 없이 계약갱신을 거절하거나 계약갱신의 조건으로 무리한 요구를 하는 사례가 많다. 주택임차인의 주거안정을 도모하기 위하여는 무엇보다도 임대차계약기간이 끝난 이후 “적정한 조건”으로 계약갱신이 용이하기 이루어져야 한다. 그러므로 임대인에 의한 일방적인 갱신거절과 과다한 차임인상요구를 차단할 수 있는 제도적 장치를 갖출 필요가 있다. Medicus, Schuldrecht Ⅱ, §90 Ⅵ 참조. 김상용, 비교계약법, 법영사, 2002, 268면은 독일에서 사회임차권을 인정하는 것은 인간의 삶의 기본적 조건 중의 하나인 주거에 있어서 공동체정신이 발현된 모습이라고 평가하고, 주택임대차관계의 형성을 주택시장의 기능에만 맡겨두는 것은 이기적인 주택대책이라고 비판한다.
그러므로 상가건물임차인에게 인정한 계약갱신요구권을 주택임차인에게도 인정할 것을 제안한다.
주택임차인이 갱신을 청구할 수 있는 전체 임대차기간은 상가건물임대차보호법의 선례에 따라 적어도 5년으로 하
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